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郑州京莎广场资产盘活已结束

郑州京莎广场资产盘活

房地产

已结束

和信资产团队拟对郑州京莎广场进行升级改造,招商运营并且整体收购。我们提供盘活项目需要的短期配套的资金,获得销售额5%提点作为回报。

融资信息仅向特定对象披露

项目经理

蔡聪

项目介绍



重要说明
本项目的评估、管理运营和资产盘活的执行由“和信资产”负责;群蜂社提供项目风险评估、IT系统支持、投融资顾问服务,并且协助信息披露、维护投资人关系。“和信资产”是群蜂社商业地产板块的独家战略合作伙伴。
“和信资产”隶属于深圳前海和信城市发展有限公司。是一家专业从事商业地产销售+招商+运营的专业地产服务公司,涉及的商业地产形态包括城市级地标型综合体、社区SHOPPING CENTER、主题商业街、旅游休闲娱乐商业地产等 , 着力于深耕城市空间运营、价值重构及销售退出。



图:郑州京莎广场效果图


项目背景:零售商业物业进入存量时代



中国房地产市场不是“黄金时代“向“白银时代”的转换,而是“增量时代“向“存量时代”的转换,这是主赛道的切换,是一种更根本、更深刻的改变。过去十年是中国房地产整个行业的共荣,下一个十年将是房地产企业个体能力的比拼;以前靠跟风赚钱,现在靠专业赚钱


我国零售类商用物业市场2005年增长率超过30%,开始进入高速增长期,并在2015年达到顶峰。除2007金融危机后的几年紧缩外,年度增长率总体在30%以上。2015年的新增商业面积超过了前一年全国总商业面积的一半,之后开始急速下滑。




购物中心市场的发展与行业基本同步,2017年开始全国购物中心和百货增量占存量比率降到20%以下,整体进入存量时代。其中一线城市已连续三年保持在15%,大宗交易显著增多,存量市场特征明显。二、三线城市新增项目主要来源于大型开发商三到五年前的下沉拓展。商用物业市场2017年进入存量时代,2018年购物中心物业规模超过5亿㎡。




我国购物中心的繁荣,主要受益于城市化的加速发展。不断扩大的城市边界和新区建设为开发商提供了“土地驱动型”的市场拓展机会,以住宅和商铺销售反哺商业,快速拿地高周转实现全国化布局。随着城市化进程步入提质减速阶段,城市在空间上的外延式发展速度放缓。优质商业用地成为稀缺资源,供给侧收紧成为常态,“土地驱动模式”已成为历史,存量物业的改造提升将转而成为商业主战场。


城市化进程的减速、增长红利的消失则推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场。包含购物中心在内的存量商业市场将整体进入以存量改造为主体的阶段。购物中心的运营难度和复杂程度远超过公寓、酒店、写字楼,这也是其基于运营赋能的资产价值提升空间优于其他物业的主要原因。




郑州京莎广场现状


京莎广场位于河南郑州市核心城区二七区,郑州城区二环以内,属于二七区新商圈的核心位置,交通便利。物业方圆1.5公里有人口约30万。项目周边有丰富的教育和医疗配套,以及大量的成熟小区和酒店配套,巨大的常驻人口数和客流量吸引了许多投资客群和消费人群。


京莎广场于2002年拿地,产权40年,剩余23年。项目于2012年开工建设并于2015年开业。总建筑面积16万㎡,总投资额约10亿元。项目由5层底商、3栋塔楼和地下建筑组成。底商物业5万㎡,目前为鞋业展贸中心。3栋塔楼为7万㎡商务办公及公寓。有约4万㎡地下建筑,其中机动车停车位900+个。


截至2019年11月30日,仍有约一半的商铺约合23,641.6平米自持未售出。写字楼和公寓还有一些尾货待售:写字楼共11套,总面积约2,272.99平米;公寓6套,总面积约351.91平米。自持的可售未售物业市场货值约5亿元。



视频:京莎广场外部 拍摄日期:2019年12月19日 早上9:30



视频:京莎广场内部状况 拍摄日期:2019年12月19日 早上9:30




把杠杆式收购(LBO)用于地产


杠杆式收购(Leveraged Buy Out)是发达国家私募基金常用的一种收购手段,专业技术含量很高的收购手法。通常指,用债务杠杆举债全面收购经营不善的公司。通过更专业经营管理提升被收购公司的盈利水平,用被收购公司自身的现金流归还债务。本项目将LBO的收购方式应用于地产行业。


鞋业展贸中心,目前处于经营状态,商户入住率约85-90%,但坪效难以提高,而且在走下坡路。99%左右的商户统一于2020年4月份租约到期。价值有待提升和释放。


为满足消费需要,和信团队将重新将项目定位为综合型品质商业中心,同时提升项目硬件和软件配套设施,提升形象和体验感,并划分六大功能:消费购物、休闲娱乐、生活配套、品牌餐饮、亲子互动和运动健身。对标的项目进行重新升级改造和统一运营管理后对外销售上述所有未销售的自持物业。


投资方将为项目提供盘活资金,分享项目盘活后的收益。


欢迎参与群蜂拆解,如果你想:

  • 了解存量商业产的投资机会;
  • 了解杠杆式收购地产物业的运作模式;
  • 把类似于REITS模式,应用于商业地产的销售;
  • 了解如何对商业地产进行改造升级,提升其商业价值;
  • 了解郑州房地产行情;
  • 亲身参与一个商业地产盘活和收购案例。

本项目仅对以下“蜂群”开放:


(1)群蜂社VIP蜜圈蜂群、以及VIP蜜圈蜂群特定邀请的朋友


申请加入群蜂社VIP蜜圈,支付年费¥399元并且通过认证,即可享受群蜂社投融资对接服务。点击下列图标,申请加入VIP蜜圈。




(2)和信蜂群:群蜂社与和信资产联运的关注商业地产领域投融资的蜂群。


(3)群蜂社普通会员,可以通过支付本项目参与费¥199元,付费链接请点击此处。



欢迎联系项目经理,加入该项目的“群蜂拆解”。






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