记性好的蜂友也许还记得2016年人民币的快速贬值。在2016年10月，我们做了一次全面的讲解和分析。当时人们普遍认为人民币会贬值到7以上。结果人民币在2016年最后几天贬到了6.9666后便调头。2017年全年不但没有贬值还升值了10%。2018年年初到达最低位6.2519。2018年4月，人民币快速贬值重现，3个月已经贬值了约7%。对人民币的关注又开始多了起来。我们来复盘一下，再谈谈房价与人民币汇率。

官媒对人民币最近贬值的评论

持续多日的人民币明显贬值，引发了市场的广泛关注，6月30日，人民日报社主管主办的《证券时报》在第8版整版专门刊文对此进行了分析。

文章分别指出：

1）在当前时点下，稳定国内经济增长以及通胀预期，才是人民币汇率企稳的关键一步。2015年末那段时间的股汇双杀局面大概率不会重演；

2）“房价和汇率只能二选一”是一个伪命题，从资金流动的角度看，人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长，但运用多种调控手段后，两个目标是可以同时实现的。两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势，只要中国经济的基本面足以支撑，二选一的局面永远不会发生；

3）预计短期内人民币汇率仍将承受一定贬值压力，但中国经济基本面仍对人民币汇率形成有效支撑，当前外汇市场供求和预期基本稳定，也决定了人民币汇率无大幅贬值的风险。人民币贬值对大类资产的影响还是有限的，投资者无需过度忧虑。

另外版面上还刊出专文《“房价和汇率只能二选一”是个伪命题》，文章认为：2017年我们做到“双赢”，汇率回升，房价也没有出现大幅度下跌，驳斥了“房价”和“汇率”只能二选一的观点。文章也解释了，我们是如何做到这一点：

首先是动用外汇储备，从2014年到今年5月，外汇储备从4万亿元下降到3万亿元，主要就是收购市场上多余的人民币。其次是外汇管控，这两年对资金流出的管控明显加大，就连个人购汇，无论是手机网银还是网点柜台购汇，都需要先填写一份《个人购汇申请书》。

还有就是降低了货币供应量。从一组简单的数据对比可以看出端倪：2009年国内M2增速为28.41%，对应GDP增速为9.4%；2017年国内M2增速为8.2%，对应GDP增速为6.9%。降低货币供应量是一把双刃剑，在保外汇的同时，对资产价格尤其是房地产价格是会产生明显冲击的。

幸运的是，政府在实行货币调控的同时，针对稳房价做了很多保护性措施。比如对金融业进行强监管，实现金融去杠杆，引导资金从房地产市场转向实体经济释放流动性，这是长期手段，大病慢治。为了短期内的稳定，各地出台了各种限价限售限购等措施，本质上就是降低商品房的流动性。

以前北京一年二手房能成交20多万套，2017年直接腰斩，其他城市皆是如此。而这些政策也压缩了炒房者的空间，多地都出台政策，限制无户籍、无企业、无工作的“三无人员”买房，最近甚至调控加码，限制企业买房，父母落户、离婚时间数年内也不能买房，将原有稍稍费劲就能绕过去的监管“空子”全部堵住，一定程度上压制住了炒房需求。

从过去两年的经验可以看出，“房价和汇率只能二选一”是一个伪命题，从资金流动的角度看，人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长，但运用多种调控手段后，两个目标是可以同时实现的。

除了日本和俄罗斯，我们也可以看看美国的经验：在1995-2001年间，美元指数和房价同向上升；2002-2007年，美元贬值、房价上升，两者负相关；次贷危机后，美国的房价和汇率齐跌；而从2011年底开始，二者又呈现出同向上升的趋势，所以，这并非不可能完成的任务。

两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势，只要中国经济的基本面足以支撑，二选一的局面永远不会发生。

评论：

2016年人民币汇率快速贬值期间，我撰文《房价和汇率——捍卫财富需要需要知道的那些事儿》，分析房价上涨的主要原因也分析房价和汇率之间的关系。从2017年的房价和人民币汇率的客观数据来看，确实做到了保房价也保了汇率。但听起来主要的手段是遏制交易：房子的交易（让房子交易不了）和货币的交易（让资金出逃不了）。没有交易就没有伤害。冻结了价格，再让经济的增长消化泡沫，便不会出现房价的暴跌和汇率的大幅度持续贬值。通俗的举个例，房价未来5年如果只涨1倍，而大米涨了5倍，工资涨了5倍，大部分人是不认为房价跌了，而且会感觉到房价泡沫少了。这招叫做“以静制动”。

房价与汇率的关系